IBX – Jakarta. Usaha indekos atau kos-kosan menjadi salah satu pilihan populer bagi masyarakat yang ingin mendapatkan penghasilan pasif. Investasi di bidang ini dianggap cukup menguntungkan, terutama di area strategis seperti dekat kawasan perkantoran, pabrik, atau institusi pendidikan seperti universitas.
Ketentuan perpajakan untuk rumah indekos telah diatur dalam sejumlah regulasi. Salah satunya tercantum dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, istilah “Pajak Hotel” diubah menjadi “PBJT atas Jasa Perhotelan”. Dalam aturan terbaru ini, istilah “rumah kos” tidak lagi secara eksplisit disebutkan. Sebagai gantinya, digunakan istilah baru yaitu “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel”, tanpa menyebutkan batas minimum atau maksimum jumlah kamar untuk dikenai pajak.
Artinya, rumah kos juga dapat dikategorikan sebagai tempat tinggal pribadi yang dijalankan seperti hotel, karena menawarkan layanan akomodasi sementara dengan fasilitas mirip hotel, meskipun dengan skala dan pelayanan yang berbeda.
Secara umum, baik hotel maupun indekos memiliki tujuan serupa, yaitu menyediakan tempat tinggal sementara bagi individu atau kelompok. Fasilitas yang ditawarkan pun bisa serupa, seperti tempat tidur, kamar mandi, serta tambahan seperti kolam renang, gym, atau layanan pramutamu.
Oleh karena itu, rumah kos termasuk dalam definisi tempat tinggal pribadi yang digunakan sebagai hotel, sesuai dengan Pasal 53 Ayat 1 Undang-Undang HKPD dan Pasal 47 Ayat 1 Perda Nomor 1 Tahun 2024, yang menyebutkan bahwa penyediaan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel merupakan bagian dari jasa perhotelan yang menjadi objek PBJT.
Terkait rumah kos dengan jumlah kamar di bawah 10, masih banyak yang beranggapan bahwa jenis usaha ini tidak dikenai pajak. Namun, sesuai dengan ketentuan dalam peraturan terbaru, rumah kos tetap termasuk objek pajak daerah, tanpa mempertimbangkan jumlah kamar yang dimiliki.
Meski begitu, Pasal 7 Ayat (2a) menyatakan bahwa Wajib Pajak orang pribadi dengan penghasilan bruto tertentu tidak dikenakan Pajak Penghasilan atas omzet hingga Rp500 juta dalam satu tahun pajak. Artinya, jika penghasilan dari usaha kos-kosan tidak melebihi Rp500 juta dalam setahun, maka tidak dikenai Pajak Penghasilan (PPh), atau dengan kata lain, dibebaskan dari kewajiban pembayaran PPh.
Ilustrasi Perhitungan Pajak Usaha Kos-kosan
Sebagai ilustrasi, Ibu Emilia menjalankan usaha kos dengan 7 kamar dan memperoleh penghasilan sebesar Rp 650 juta dalam satu tahun. Berdasarkan ketentuan perpajakan, berikut perhitungan pajak yang dikenakan:
Penghasilan Kena Pajak = Rp 650 juta – Rp 500 juta
Penghasilan Kena Pajak = Rp 150 juta
PPh Final = Penghasilan Kena Pajak x Tarif PPh Final
PPh Final = Rp 150 juta x 0,5%
PPh Final = Rp 750.000
Dengan demikian, Ibu Emilia memiliki kewajiban membayar pajak penghasilan sebesar Rp 750.000 per tahun. Berdasarkan ketentuan yang berlaku, usaha kos-kosan hanya dikenakan pajak satu kali, sehingga tidak terjadi pemungutan pajak berganda.
