IBX – Jakarta. Dalam dunia bisnis modern, perjanjian sewa (lease) telah menjadi mekanisme pembiayaan yang esensial, memungkinkan perusahaan mengakses aset mahal—mulai dari peralatan konstruksi hingga teknologi informasi—tanpa harus menanggung beban pembelian di muka.

Sewa (Lease) didefinisikan sebagai perjanjian kontraktual antara Lessor (pemilik aset) dan Lessee (penyewa) yang memberikan hak kepada Lessee untuk menggunakan properti tertentu milik Lessor dalam jangka waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, Lessee berkomitmen untuk melakukan pembayaran sewa periodik.

Siapa saja yang berperan sebagai Lessor (pemilik assets) dalam transaksi sewa?
Mereka umumnya terdiri dari:
1. Bank
2. Perusahaan Sewa (Leasing Company)
3. Independen

Bagi perusahaan penyewa (Lessee), skema sewa menawarkan sejumlah keuntungan strategis yang menjadikannya pilihan pembiayaan yang menarik:

• 100% Pembiayaan dengan Suku Bunga Tetap: Memungkinkan penganggaran yang stabil tanpa fluktuasi suku bunga.
• Perlindungan terhadap Keusangan: Risiko nilai aset menurun atau menjadi usang ditanggung oleh Lessor (tergantung jenis sewa).
• Fleksibilitas: Menawarkan syarat dan struktur pembayaran yang dapat disesuaikan dengan arus kas Lessee.
• Pembiayaan yang Lebih Murah: Terkadang, total biaya sewa lebih efisien dibandingkan pembelian aset.
• Keuntungan Pajak: Memungkinkan adanya penghematan pajak melalui pembebanan biaya sewa atau penyusutan.
• Pembiayaan di Luar Neraca (Off-Balance Sheet Financing): (Catatan: Keuntungan ini telah dibatasi secara signifikan oleh standar akuntansi modern seperti IFRS 16/PSAK 73).

Akuntansi Bagi Lessee

Secara konseptual, asset sewaan tidak boleh dikapitalisasi. Namun, ada beberapa kriteria agar asset sewaan harus dikapitalisasikan.

Catatan penting yang perlu diketahui bahwa standar akuntansi modern, seperti PSAK 73: Sewa (yang mengadopsi IFRS 16), telah menghapuskan model akuntansi sewa operasi di neraca bagi Lessee. Berdasarkan PSAK 73, hampir semua sewa harus dikapitalisasi oleh Lessee dengan mengakui Aset Hak Guna (Right-of-Use Asset) dan Liabilitas Sewa (Lease Liability), kecuali untuk sewa jangka pendek (kurang dari 12 bulan) dan sewa bernilai rendah. Perubahan ini bertujuan menghilangkan praktik off-balance sheet financing dan memberikan representasi yang lebih akurat mengenai kewajiban perusahaan. Namun sebagai tambahan informasi, pada artikel ini akan tetap menjelaskan mengenai sewa operasi.

Kriteria Kapitalisasi (Lessee):

1. Jika sewa mengalihkan kepemilikan aset ke lessee, maka sewa termasuk sewa pembiayaan.
2. Lessee membeli aset sewaan dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar aset pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan.
3. Jika masa sewa adalah untuk sebagian umur ekonomik aset, lessor mengalihkan sebagian besar risiko dan manfaat kepemilikan kepada lessee.
4. Jika nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum secara substansial sama dengan atau melebihi keseluruhan nilai wajar aset, maka lessee harus mengapitalisasi aset sewaan tersebut.

Maka dari itu sewa diklasifikasikan menjadi 2 jenis:

1. Sewa Pembiayaan (Finance Lease)
   Jika entitas mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan, maka sewa tersebut merupakan sewa pembiayaan.
2. Sewa Operasi (Operating Lease)
   Jika transaksi sewa yang ada tidak memenuhi salah satu dari keempat kriteria kapitalisasi, maka sewa tersebut merupakan sewa operasi.

Sewa Pembiayaan

Jika PT. A (lessee) mengapitalisasi sewa, ia mencatat nilai aset dan liabilitas yang umumnya sama dengan nilai sekarang dari pembayaran sewa. PT. B (lessor), setelah mengalihkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan menghapus aset dari laporan posisi keuangan dan menggantinya dengan piutang. Jurnal umum untuk PT. A (lessee) dan PT. B (lessor), dengan asumsi peralatan yang disewa dan dikapitalisasi.

Jurnal yang dibuat oleh penyewa pada saat terjadinya transaksi sewa:
Peralatan yang Disewakan                  XXX
            Liabilitas Sewa                                     XXX

Jurnal yang dibuat oleh penyewa pada saat membayar sewa:
Beban Pajak                                        XXX
Liabilitas Sewa                                    XXX
            Kas/Bank                                             XXX

Setelah mengapitalisasi aset tersebut, PT. A (lessee) mencatat penyusutan aset sewaan. PT. B (lessor) maupun PT. A (lessee) memperlakukan pembayaran sewa sebagai pembayaran yang terdiri dari bunga dan pokok.

Sewa Operasi

Jika PT. A (lessee) tidak mengapitalisasi sewa, maka tidak mencatat aset, dan PT. B (lessor) tidak menghapusnya dari pembukuannya. Ketika PT. A (lessee) melakukan pembayaran sewa, ia mencatat sebagai beban sewa, dan PT. B (lessor) mengakui pendapatan sewa.

Jurnal yang dibuat oleh penyewa pada saat terjadinya transaksi sewa:
Beban Sewa                                        XXX
            Kas/Bank/Utang                                  XXX

*disclaimer
Sumber: Akuntansi Keuangan Menengah Volume 2 Edisi IFRS (Kieso, et.al)